家居建材城、農批市場、食品副食批發市場（食品城）、綜合商貿城等大中型專業市場商業地產項目的策劃/招商/銷售代理，找國內一線城市的專業機構操盤是比較穩健可靠的。這個是這些年來市場反復驗證的結果。
 

 

　　為什么這樣說呢？道理有以下兩個方面：

 

　　一、國內一線城市的專業操盤機構接觸考察與合作代理的大中型專業市場項目案例多，操盤這類項目的“臨床經驗”比較豐富。

 

　　譬如深圳華錦億爵商業地產顧問機構每年受合作邀請實地考察的專業市場項目不下30多個。千奇百怪的疑難雜癥專業市場項目都見識過，而且也都做了仔細研究分析與溝通。其中有些項目緣于開發公司高層的真誠邀請與推薦，還做了當地初步的產業考察和研究，甚至三分之一的考察項目還做過專題的提案。不管最終這些項目是否進行商業策劃優化服務合作還是全案代理合作，總之對華錦億爵公司來說，每一個項目考察都是認認真真付出了心血去仔細做了相關項目的問題解決辦法研究的。這些經歷也無形當中一再提升華錦億爵公司總策劃師與相關合伙人的專業水平和專業能力的。也增強了這類項目的“病因診斷”和“項目處方”的綜合能力水平。

 

　　加之這么多年的近300多萬平米大中型專業市場項目的親自管理策劃/招商/銷售代理全程操盤，練就的“臨床經驗”的確是其他沒有這種特殊市場背景的省地縣級代理機構難以比擬的。這就好比為什么每個省城的大醫院醫療資源與醫生治病水平比每個省的地縣級醫院普遍要好，而北京的大醫院又比全國各地的省城醫院水平要高。原因在于北京的大醫院每年接待的都是全國各地的大量疑難雜癥案例，自然醫生的看病水平和處方水平能力就上去了。不是說省城和地縣級的醫生水平不行，而是相比北京的大醫院醫生，看病的病人沒有那么多，疑難雜癥沒有那么多。
 

 

　　因此，筆者這里也沒有絲毫貶低非一線城市的專業代理機構的意思，相反這些地方性機構有當地的眾多投資客源優勢，也是一線城市的專業機構代理項目后無法拒絕相互合作的。

 

　　二、非一線城市的專業代理機構經營定位不一樣。他們的核心定位大都只是在銷售代理方面。

 

　　商業地產項目的市場運營前置策劃和行業商戶招商代理、市場運營管理顧問服務基本上不碰。大多數是定位為渠道分銷公司，渠道代理公司。有些公司也做策劃設計，但更多的也只是偏重于銷售代理方面的廣告策劃設計。這些省地縣級代理公司分布在全國各地，有很多經營的非常不錯。

 

　　如果就住宅地產產品銷售代理而言，基本上省地縣級代理公司是可以完整解決銷售代理服務的。但是如果是商業地產項目整體操盤，那就是另外一種情況了。前期不做產業鏈調研，不做商業運營模式規劃和配套設施的建立，不考慮跟政府部門對接要求商業配套優惠政策和后期的市場運營管理辦法，上來就是賣鋪，往往賣著賣著，項目就賣不動了。

 

　　原因在哪里？原因就在于當地的代理機構上來就是大多銷售給投資客，（這也是本地代理機構的核心優勢）。新盤在沒有開業運營的時候，客觀上是比較容易“忽悠”買家的。但是往往一期銷售完成，無法按期開業運營，問題就出來了。第二期就“忽悠”不下去了。因為來的投資客看到一期商業空空蕩蕩，沒有商戶經營，或者入駐很少，經營很慘淡，誰敢下手買二期的商鋪。更可怕的是一期銷售的大部分是投資客，很多采用的又是全國流行的“十年售后返租”模式，往往前面三年一次性在房款中扣取，免費三年的返租時間到期之后，開發商市場沒有做起來，后面七年還要每個月拿錢支付投資客的租金收益！這對于本來就開發不成功的開發公司來說，相當于脖子上套了一個繩子，只要不按時支付返租的租金，這些投資客就會法院起訴開發公司或者開發公司設立的市場運營管理公司，更有甚者還會去政府部門鬧事，這也搞得開發公司其他項目也連帶受影響。這也就是為什么前些年很多商業地產項目開發公司老板跑路的原因。
 

 

　　這種情況商業“格子鋪”問題特別出得最多。不是“格子鋪”的很多項目物業，也因為招商和運營不成功，賣了之后，就空空蕩蕩放在那里。法律責任是規避了，但是商業市場還是沒有做起來。最終項目的后續用地很多就擱置在那里。開發公司的商業品牌也就明顯毀掉了。這就是很多地產開發公司在開發商業地產項目的時候，缺乏了對商業地產項目的敬畏之心。把商業地產項目當成是住宅地產項目來做。當地單純的銷售代理公司也因為沒有商業地產項目的操盤經驗和操盤能力，往往最終也是做得不歡而散。

 

　　其實這個問題是有解決辦法的：如果地方性專業代理機構已經與開發公司簽約合作的商業地產項目，當地代理公司可以推薦開發公司的高層找一線城市的專業機構進行市場運營前置策劃與推廣設計代理合作、市場商戶的招商代理以及包括招商商戶的銷售去化分銷合作。當地代理機構就專做銷售總代理和渠道分銷總控盤。這樣既能讓開發公司的項目安全去化，按期開業運營，同時還能讓自己代理公司賺的盆滿缽滿更多。
 

 

　　為什么呢？因為一線城市專業機構和地方性專業機構雙方聯手，這是優勢強強聯合。首先是能夠確保開發公司項目非常安全，能夠做成爆品，這樣開發商就能順利的開發一期、二期、三期，甚至還可以進行區域性連鎖拿地開發。

 

　　這種解決辦法也是華錦億爵公司這些年在與地方性的專業代理機構打交道中總結與探索出來的。希望對已經與地方性銷售代理公司簽約銷售合作的開發公司老板與高層參考，也希望對全國地方性的專業代理機構相互合作模式參考。如果新盤商業地產項目就是華錦億爵獨家全案策劃與整體代理的，操盤過程當中也會推薦開發公司與地方性專業代理公司進行投資客渠道代理分銷合作。只要是確保專業市場項目整體商業策劃與市場運營炒作、行業商戶招商、自營戶帶頭買鋪等關鍵環節控盤由一線專業機構來負責，只要是把握住專業市場項目的這些操盤黃金法制，項目完全是可以實現雙贏和多贏的。