地產界很焦慮。

　　雖然一線城市的房價在2016-2017年仍在暴漲，但二三線城市去產能、去庫存的壓力卻劇增。中歐商學院許小年教授在8月12日易居沃頓第六期中國房地產實戰研修班上演講時指出，單純依靠資本和勞動投入的“數量型增長”在中國已經越來越乏力，而通過制度和技術創新的“效率型增長”的趨勢越來越明顯。這在商業地產上表現得尤為突出。

　　去庫存的壓力下，地產行業普遍流行的“轉型”和“多元化”也不斷遭到質疑。一些企業家把“轉型”錯誤地理解成“轉行”，但轉型不等于轉行，轉型能闖出一條生路，而轉行可能真是找死。“轉型是求生，要在最熟悉的行業里轉變經營方式，尋找新技術新理念。”

　　當前地產行業最流行的是多元化，多元化是有很大問題的，即使是當下火熱的旅游地產，都鮮有賺到大錢的，“世界各地的經濟歷史告訴我們，所謂的多元化公司沒有一家可以長久。我記得我年輕的時候，在50年代到70年代，那個階段美國最火的公司都是多元化企業，現在沒有一家存在，除了通用電氣之外。所有這些告訴我們，多元化能成功的機會是小之又小的，早晚都會分崩離散。”

　　既然轉型和多元化都不是最好的選項，地產行業未來的破局又該向哪里走呢？

　　傳統的地產行業如何適應經濟轉型的需要？許小年給出的答案是創新。

　　1984年出版的《創新與企業家精神》是管理學大師彼得·德魯克的經典教材，許小年認為，這本書今天我們讀起來依然沒有任何過時之感。德魯克在書中提出的幾個觀念，一是創新需要專注，二個就是創新未必需要高科技，在傳統行業中照樣可以進行。

　　這也是現在很多人的認識誤區，以為創新需要在互聯網等高新科技領域才會出現，甚至，在許小年看來，根本就不存在什么“互聯網思維”，就像不存在“蒸汽機思維”一樣。德魯克用1980年代美國的數字說明，創新型企業中有3/4來自傳統行業，只有1/4來自科技行業。“所以我們不要以為離開互聯網、大數據，不懂人工智能就不能創新。錯了，賣蔥的、賣蒜的、開飯館的、做鞋的、做衣服的，都可以創新。”

　　德魯克提倡在一個行業專注地經營，認為只有長期耕耘和積累，才能發現行業中的痛點是什么，才能夠針對這些痛點找到有效的解決方法。比如他認為，麥當勞就是傳統快餐行業的創新產品，麥當勞通過制定專業化、流水線式的制作工序，解決了傳統漢堡包一個員工負責所有工序時品質不一致和效率低的問題。今天我們看到的肯德基、漢堡王等快餐店都是仿效麥當勞，屬于流程的創新。沒有高科技，傳統行業照樣可以創新。

　　再回到商業地產上，在地產不斷被關注，也不斷被調控的今天，已經有不少開發商進行創新的探索。萬科集團高級副總裁、萬丈資本 CEO丁長峰也對商業地產運營在內容和空間上的跨界舉例進行了有趣的描述。

　　第一個例子是成都遠洋太古里。成都太古里項目位于成都春熙路邊，大慈寺旁。大慈寺傳說是玄奘出家的寺廟，因此太古里的建設，圍繞大慈寺展開，比如為了凸顯這種文化與宗教的魅力，成都太古里和方所合作，在地下9米的地方建了一個書店，為讀者講述一個“玄奘西天取經回來，將經書藏于大慈寺”的故事。現在你去成都太古里，看到的是一大片占地10萬平方米的深灰色中式磚瓦房構成的建筑，這就是一個經典的“商業+宗教”“商業+老建筑”跨界的案例。

　　另一個成功的例子是內容的跨界，這方面有不少的例子，比如臺灣的上引水產，從一個濱江魚市經過日本三井集團的改造升級搖身一變為多功能復合型體驗空間，將傳統的魚市場打造成時髦的高級賣場；上海的社區商業品牌“萬有集市”也很好地對商業體進行升級，通過生鮮菜場、品質餐飲、咖啡館、花店、健身房、烹飪、兒童中心等不同業態單元有機的跨界拼接打造靈活、復制性強、適應度高的小型商業“綜合體”。

　　在丁長峰看來，跨界最終解決的是生活方式。無論是成都的太古里還是上海的萬有集市，商業以及商業地產都需要著眼于需求，能最終解決生活方式的創新，如果做不到的就只是單純的拼接。

　　跨界背后的邏輯是什么？

　　從大背景來看，當然是地產行業競爭的需要。樓市，尤其是商業地產依然是買方市場。

　　我們還能看看各個細分行業的不同情況。比如如家酒店開始建如家小鎮，它是國內首個酒店集團進軍自駕游的非標住宿品牌。在消費升級的大背景下，快捷酒店面臨著盈利的巨大壓力，但如家小鎮這種差異化的策略，通過吃、住、行、游、購、娛自駕游六要素的融合發展延長鄉村旅游產業鏈。

　　另一家新酒店業態是網易嚴選酒店。網易嚴選作為線上零售商與酒店品牌亞朵合作，通過線上零售與線下酒店的合作，開拓購買場景，補充線下的不足，這又是另一種實踐需要。

　　當然，創新的背后除了利益，還有很多奇妙的東西，比如情懷，成都太古里人性化的尺度，讓商業更溫暖；比如對美學的追求，臺灣上引水產市場“用全新思維將傳統水產店打造城一家集合水產、特色餐飲、生鮮超市、家居生活美學融為一體的跨界生活美學體驗店”……

　　盡管彼此各有不同，但殊途同歸，我們看到了跨界成了商業地產的標配。