美國商業地產去年吸引4680億美元投資 安邦成第七大買家。

2015年，中國對美國的直接投資比2014年上漲30%，達到創紀錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進行中。

美國紐約的AquityLLC專門為美國當地的房地產開發商做房地產融資，第一季度剛剛幫助中國的一家小型機構投資曼哈頓中城的一個房地產項目。

AquityLLC的董事總經理李池告訴《第一財經日報》記者，公司的中國客戶主要是一些中小型房地產公司或基金，目前有4到5家公司在商談中。“我感覺，中國人開始投資美國商業房地產的潮流大約出現在3年前，現在則出現一個高峰。”

李池手頭的項目中，一個是耶魯大學附近的出租辦公樓建造項目，另外一個則是西雅圖的房地產項目。其中，西雅圖的房地產項目離亞馬遜公司總部僅約5分鐘車程。她說，中國投資者們有著自己對投資風險的評估。

“來自中國的投資者喜歡融資階段已經進行到后期的項目。也就是說，房地產開發商已經把地買下來了，銀行建筑貸款也已經批下來，并且開發商自己有一定的投入量，例如10%到20%不等。很多投資者希望和那些最大的、經驗豐富的開發商合作。因為，尤其是金融危機后，開發商如果沒有足夠的行業背景，建筑貸款很難被銀行批下來。”李池說。

瞄準美國商業地產

李池的客戶往往投資一個項目就出手上千萬美元。但和中國的一些大型企業相比，這些還只是“小蝦米”。

安永中國海外投資業務合伙人張曉青告訴《第一財經日報》記者，中國排名前20的房地產開發商都虎視眈眈地盯著美國的商業房產業務。一業內人士也向記者表示，多家房地產公司正在競標西雅圖的一處商業房地產，雖然目前還不能透露公司的名稱，但該人士表示，其中不乏中國最大的一些房地產公司。

3月中旬，有消息稱，安邦保險集團在2014年買下紐約的華爾道夫酒店后，又同意以65億美元的價格從黑石集團(Blackstone)手中將戰略酒店及度假村(StrategicHotelsandResorts)買下。

戰略酒店及度假村擁有包括曼哈頓中央公園附近的JW萬豪埃塞克斯之家酒店(JWMarriottEssexHouseHotel)和硅谷地區、華盛頓和懷俄明州度假小鎮杰克遜霍爾的四季(FourSeasons)酒店在內的18家豪華酒店，曾是一家上市的房地產投資信托，2015年9月被黑石集團高價收購，并于2015年年底退市完成交易。包括承擔的債務在內，黑石支付了60億美元，但僅僅3個月后，該資產已經為黑石增值5億美元，帶來超過8%的利潤。

“美國的商業地產發展很快，2015年投資額達到4680億美元，比2009年谷底時的830億美元投資有著巨大的增長。目前的年投資額已經超過了危機爆發前的2007年時的最高水平。其中，中國對美國的商業地產投資增長與其他國家相比遙遙領先。”費城賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產客座副教授山姆·堅登告訴《第一財經日報》記者。

根據政治智庫機構榮鼎咨詢公司（RhodiumGroup）的統計，2015年，中國對美國的直接投資（FDI）比2014年上漲30%，達到創紀錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進行中。

中國對美FDI最近3年出現了爆發式增長，而房地產和酒店業增長尤為迅猛，目前已經取代能源板塊成為中國對美的最大投資。中國對美國的直接投資在2005年僅為20億美元，在之后的金融危機中更是進一步下降，2010年借力能源板塊投資拉動，終于超過了每年40億美元。2015年的房地產板塊中，中國最大的投資是安邦保險以4.15億美元購買了紐約中城第五大道717號辦公樓。

“我們業務的增長率從來沒有那么快過。我們現在忙不過來，部門人手不夠。現在安永房地產交易并購組里，50%的客戶或企業是中國客戶。中國客戶的交易量已經超過了美國的現有大型交易，簡直讓人難以置信。”張曉青告訴《第一財經日報》記者，“最開始發展起來是在過去三年，現在業務拓展得越來越寬，旅游地產、工業用地、倉庫、碼頭等早就開始投資了，投資者甚至開始在了解養老地產的情況了。”

減稅吸引海外投資

房地產研究公司RealCapitalAnalytics的數據顯示，2015年投資美國房地產的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產投資總額的16%。其中外國養老基金投資約為75億美元，約占所有海外投資的10%。

而去年12月開始生效的法律有助于吸引來自包括中國的海外投資進入美國的商業房地產。1980年通過的《外國投資房地產稅法》（FIRPTA）經過修改，減少了外國投資美國房地產的稅負，其中最大的獲益者為外國養老基金。

很早以前，外國公司和外國人在美國投資不需要像美國公司和個人那樣繳納所得稅和增值稅。但為了保護美國的農場，美國在1980年推出FIRPTA，要求外國投資者在出售美國的房產權益時需要像美國公司和個人一樣繳稅。

為了防止外國賣家賣房后一走了之，不繳納任何稅收，該法案要求外國投資者預扣10%的售價作為預估聯邦稅稅款，州政府也要求一定比例的預扣稅款作為預估州稅。外國投資人最終報稅后，預扣的稅款多退少補。房產權益不僅僅包括土地、樓宇以及任何與該土地有關的財產，還包括石油、天然氣和礦產，以及取得美國不動產控股公司的股權或者房地產投資信托的股權。

FIRPTA有一系列的免除條款，最近的這次修訂就是放寬了免除條款的條件。所有達到外國養老基金資質的海外投資者將免除稅收。同時，如果外國投資人擁有的房產權益不超過10%，也將免除稅收。這比過去35年里外國投資人要滿足免稅條件的持股上限5%提高了一倍。當然如果不滿足這些免除條款，新的法案要求聯邦預扣稅款比例從10%上調到15%。

根據RealCapitalAnalytics的數據，在過去12個月里，美國商業房地產市場最活躍的買家當中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買594幢物業成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買17幢物業排名第7，而且很明顯安邦投資的物業單價比其他機構高。

“在中國企業的眼中，不動產一向是最安全的投資之一。因為美國是一個法制社會，資產的安全性有保障。中國人的投資一向是安全第一，要保值。現在已經發現開發才能獲得最大化增值。所以現在中國最大的前20家房地產商全都在美國投資房地產。”張曉青說。根據RealCapitalAnalytics的數據，在過去12個月里，美國商業房地產市場最活躍的買家當中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買594幢物業成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買17幢物業排名第7，而且很明顯安邦投資的物業單價比其他機構高。